Gayrimenkul sektörü temsilcileri, özellikle Eylül ve Ekim aylarında ev almanın, yatırımcılara iyi bir kira geliri sağlayabileceğini belirtiyor. Son yedi aydır enflasyon altında bir artış gösteren konut fiyatları, yapılan maliyet artışlarıyla birleşince, müteahhitlerin kar marjları düşüyor.
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, mevduat faizlerindeki artışın mülk sahiplerini etkilediğini ve birçok kişinin evlerini satıp yatırımlarını mevduata yönlendirmek istediğini vurguluyor. Bu durum, piyasada fiyatların daha da düşmesine neden oluyor.
Bu dönemde, özellikle kiracılar için de avantajlı bir dönem olabileceği ve ev sahiplerinin kiraları artırma eğiliminde olmayacağı öngörülüyor.
Özelmacıklı, durumla alakalı değerlendirmelerde bulundu.
MERKEZ BANKASI VERİSİ FİYATLARIN DÜŞÜŞÜNÜ GÖSTERDİ
Özelmacıklı’ya göre; son zamanlarda inşaat maliyetlerinde önemli artışlar yaşanıyor. Özellikle işçilik maliyetlerindeki artış, genel maliyetler üzerinde büyük bir etkiye sahip. Merkez Bankası'nın yayımladığı verilere göre, Mayıs ayında yıllık inşaat maliyet endeksi yüzde 72.78 gibi dikkate değer bir artış gösterdi.
Aynı dönemde konut fiyatlarına bakıldığında ise farklı bir tablo ile karşılaşıyoruz. Merkez Bankası tarafından açıklanan konut fiyat endeksi, konut fiyatlarının enflasyona oranla reel olarak yüzde 14.9 düştüğünü ortaya koyuyor. Bu, konut piyasasında bir alım fırsatı olabileceğine işaret ediyor, zira reel fiyatlar düşerken, alıcılar için daha uygun fiyat seçenekleri mevcut hale geliyor.
PARASI OLAN MEVDUATA GİTTİ
Peki, maliyet artışı fazlayken nasıl fiyatlar reelde düşüyor? Özelmacıklı’ya göre bunun esas nedeni, yatırımcıların mevduat faizlerindeki artış nedeniyle gayrimenkulden çıkarak paralarını mevduatta değerlendirmelerini düşünmeleridir.
KONUT KREDİSİ FAİZİ YÜKSELİNCE ALICI VAZGEÇTİ
Mevcut durumda, artan konut kredisi faiz oranları nedeniyle talepte önemli bir düşüş görülüyor. Yüksek faiz oranları, ev almak isteyen birçok kişiyi finansal olarak zorlayarak piyasada bir yavaşlamaya neden oluyor.
Örneğin, aylık yüzde 3 faiz oranıyla 120 ay vade için 1 milyon TL kredi çekildiğinde, aylık ödenecek taksit miktarı yaklaşık 31 bin 350 TL'ye denk geliyor. Eğer bu kredi miktarı 2 milyon TL'ye çıkarılırsa, aylık taksitler 62 bin ila 63 bin TL arasında değişen seviyelere ulaşabiliyor. Bu durum, alıcıların kararlarını gözden geçirmelerine ve daha düşük maliyetli alternatiflere yönelmelerine neden olabiliyor.
“MÜTEAHHİTLETİN KÂRI AZALDI, ALIM FIRSATI VAR”
Özelmacıklı, konuyla ilgili sözlerine şöyle devam etti:
“Bu dönemde müteahhitlerin karının azaldığını söyleyebiliyoruz. Ben bu dönemin konut alımında bir fırsat dönemi olarak değerlendiriyorum. Yıl sonuna doğru mevduat faizlerinde düşüşleri görüyor olacağız. Şu anda ikinci el gayrimenkullerde ve müteahhitler tarafından tamamlanmış, taksitle satılan yerlerde çok önemli bir alım avantajı var.”
MALİYETLERİNE SATILAN DAİRELER BULUNUYOR
Son dönemde inşaat sektöründeki yüksek maliyet artışları, özellikle arsa payı ve müteahhit kârı hesaba katılmadan değerlendirildiğinde, bazı sıfır konutların bugün tekrar inşa edilmesinin maliyet açısından mümkün olmadığı durumlarla karşılaşıyoruz.
Yani, piyasadaki bazı yeni daireler, mevcut inşaat maliyetleri göz önüne alındığında, maliyetlerini karşılayamayacak kadar düşük fiyatlardan satılıyor. Bu durum, alıcılar için cazip fırsatlar sunarken, sektördeki sürdürülebilirlik açısından endişeleri de beraberinde getiriyor.
KAT VE DAİRE KARŞILIĞI İNŞAAT YAPMAK İSTEMİYORLAR
İnşaat firmaları, Özelmacıklı’ya göre kat ve daire karşılığında inşaat yapmaktan kaçınıyorlar. Ara sokaklarda mütaahhitler, ancak taahhüt karşılığı inşaat yapma taraftarı oluyor. Bu durum, birçok kişi için düşündürücü oluyor. İnşaat firmaları şu an için beklemede görünüyor.
İKİNCİ ELDE FIRSAT VAR
Piyasada, özellikle ikinci el gayrimenkul alanında dikkate değer fırsatlar bulunuyor. Geçtiğimiz yılın satış fiyatlarıyla halen ilanda olan bazı gayrimenkuller, şimdiki enflasyon ortamında fiyatlarını önemli ölçüde düşürmüş durumda. Bu da alıcılar için cazip bir ortam yaratıyor. Alınan teklifler genellikle satışa sunulan fiyatların altında kalıyor. Dolayısıyla, bazı yatırımcılar ve ev sahipleri, bu durumu fırsat bilip gayrimenkullerinden çıkış yapmayı tercih edebiliyorlar. Bu piyasa koşulları, özellikle bilinçli ve pazarı iyi takip eden alıcılar için büyük avantajlar sunuyor.
EYLÜL VE EKİM AYLARINA DİKKAT!
Son zamanlarda, ülkemizde mal sahiplerinin taşınmazlarını kiraya vermekte tereddüt etmeleri nedeniyle piyasada kiralık daire sayısı azalmış durumda. Özellikle Eylül ve Ekim ayları gibi talebin arttığı dönemlerde kiralık daire bulmak daha da zorlaşacak.
Bu durum, kira fiyatlarının daha da yükselmesine neden olacak gibi görünüyor. Bu nedenle, gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünenler için şimdiden harekete geçmek ve taşınmaz satın almak, ileride kiraya vermek suretiyle yüksek kira geliri elde etme fırsatı sunabilir. Bu strateji, özellikle kira piyasasındaki mevcut eğilimleri göz önünde bulundurduğunda, oldukça cazip bir yatırım fırsatı oluşturabilir.
İSTANBUL, ANKARA VE İZMİR’DE ORTALAMA KONUT FİYATLARI NE KADAR?
İstanbul, konut piyasasında fiyatların hızla yükseldiği bir şehir olarak dikkat çekiyor. Şu anda metrekare başına konut fiyatları ortalama 40 bin TL civarında seyrederken, 100 metrekarelik bir daire için ödenecek tutar yaklaşık 4 milyon TL olarak hesaplanabilir. Özellikle yeni yapılan sıfır dairelerin metrekare fiyatı 45 bin TL seviyelerine ulaşırken, daha eski binalarda bu fiyat 30 bin TL'ye kadar düşebiliyor.
Ankara'da ise piyasada bir rahatlama gözlemleniyor. Başkentte konutların metrekare fiyatları ortalama 21 bin TL civarında. Yeni dairelerde ise bu rakam 27-28 bin TL arasında değişebiliyor. Kira fiyatları ise ortalama 18 bin TL seviyelerinde.
İzmir'de ise konut piyasası, satılık dairelerde metrekare başına ortalama 33 bin TL fiyatla seyrediyor. Yeni inşa edilen dairelerde bu fiyat 40 bin TL'ye kadar çıkabiliyor. İzmir'de konut satış fiyatlarının ortalama 4 milyon TL ve üzerinde olduğu görülüyor. Kiralık konutlar içinse ortalama fiyatlar 22 bin TL civarında. Bu veriler, Türkiye'nin üç büyük şehrindeki gayrimenkul piyasasının son durumunu yansıtıyor.
