Giderlerinin yüzde 70’inden fazlası personel harcamasına bağlı kalemlerden oluşan sitelerin aidatlarında yeni zamlar netleşmeye başladı. Bazı sitelerin asgari ücretin açıklandığı günün sabahında toplanan kurullarda alınan kararlara göre şu an için en düşük yüzde 26, en yüksek yüzde 60 oranında zamlar yapılmaya başlandı. Yeni yeni şekillenen zamlarda ortalama seviyenin yüzde 45 olduğu görülüyor. İstanbul’da bir sitede mevcutta 3 bin lira aidatı olan bir kişinin, ocak ayı itibarıyla yeni aidat ödemesi 4 bin 500 lira olacak. Henüz zamlar şekillenmeye başlarken, kurullar toplanmadan önce aidat sürecinin nasıl şekillendiğini bilerek, toplantılara katılmakta fayda var. Bu kapsamda Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile 10 soru cevapta sitelerde aidat belirleme süreci ve tüketicinin haklarını derledik…
Apartmanda oturanlar dikkat! Yeni kurallar ve cezalar geliyor
10 SORU VE CEVAPLA AİDAT ZAM SÜRECİ…
1-) AİDAT ZAMMI NASIL BELİRLENİR?
Yönetici veya yönetim kurulları aidat artış kararını yılın ilk ayında yapılan genel kurulda alıyor.
2-) YÖNETİM KURULLARI KİMLERDEN OLUŞUR?
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
3-) KİMLERİN OY HAKKI VARDIR?
Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
4-) ZAM İÇİN KURULLAR NE ZAMAN TOPLANIR?
Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı (ocak) içinde toplanıyor.
5-) TOPLANTI İÇİN YETER SAYI OLUŞMAZSA NE OLUR, KARARLAR NASIL ALINIR?
Kurullarda karar, oy çokluğu ile alınır. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç 15 gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
6-) YÖNETİCİ SEÇİMİ/DEĞİŞİMİ NASIL YAPILIR?
Kat malikleri, gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümlü binalarda yönetici atanması zorunlu. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
7-) ZAM İÇİN ÜST SINIR VAR MI?
Aidat rakamlarına ya da yapılacak artışa karşı bir üst sınır yok. Ancak kiracılar için ödenen kiranın üstündei aidat yükümlülüğü bulunmuyor.
8-) KİRACI HANGİ GİDERLERDEN SORUMLU?
Kiracı, oturduğu taşınmazda aidat ödemesi yapılıyor ise bundan yükümlü. Ancak demirbaşlarda yapılacak büyük tadilat ve bakımlar ev sahibinin sorumluluğunda.
9-) KULLANILMAYAN HİZMET İÇİN ÖDEME OLUR MU?
Yönetim planlarında bu konuda aksine bir hüküm olmadığı sürece ortak alan olarak tanımlanan yerleri kullanmayan kişilerin bu aidatı ödememe hakları bulunmuyor. Giriş katında oturan bir daire veya dükkan sahibi ‘asansörü kullanmıyorum’ diyerek ortak alan aidatlarından muaf olamaz. Ancak çocuk bakım odası vs gibi daha lüks görülen alanlar her zaman itiraz dahilindedir.
10-) İTİRAZ HAKKI BULUNUYOR MU?
Genel kurula katılanlar itirazlarını tutanağa geçirmek kaydı ile genel kuruldan itibaren 1 ay içerisinde genel kurulun iptalini dava edebilirler. Genel kurullara yönelik dava açma süresi katılanlar için 1 ay, katılmayanlar için ise bildirim yapılanlar için 1 ay ve her halükarda 6 aydır.
2 ÖNEMLİ UYARI
Avukat Ali Güvenç Kiraz, sitelerde aidat zammı konusunda özellikle iki noktaya dikkat çekiyor:
1-) Aidat bedelleri Türk Hukuku’nda bir üst sınıra tabi değil. Personel maaşları, hizmet giderleri, kullanılan malzemelerde fiyat artışları her yıl ve enflasyona göre artıyor olması bu kapsamda aidatlar için bir üst sınır belirlemeyi zorlaştırıyor.
2-) ‘Yıl sonu geldi, çalışan maaşları arttı’ diye aidatlar artacak diye de bir kanun yok. Yönetimler mutlaka genel kurul toplamalı, giderleri, giderlerin arttığını, hesapları beyan etmeli. Hiçbir yönetim genel kuruldan almadığı bir yetkiyi kullanamaz.
YETKİ BELGESİ ZORUNLU
Site yönetimleri sık sık ‘usulsüz’ uygulamalarla gündeme geliyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ilgili mevzuatta güncelleme yapacak. Yeni düzenlemeyle apartman ve site yönetim şirketlerine yetki belgesi zorunluluğu getirilecek; denetimler artacak, kurallara uymayanların faaliyeti yasaklanacak. Mevzuat çalışmaları devam ediyor.
